Antonio Carroza (Alquiler Seguro): "Bizi gücü kötüye kullanmakla suçluyorlar, ancak pazarın yalnızca %1'ini yönetiyoruz"

Geçtiğimiz hafta, Pablo Bustinduy başkanlığındaki Tüketici İşleri Bakanlığı'nın, Alquiler Seguro'ya "kiracı haklarını ihlal ettiği" iddiasıyla vermeyi planladığı para cezasının miktarı ortaya çıktı. Mart ayında açılan yaptırım dosyasının ardından süreç devam ediyor.

Önerilen yaptırımı nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bunu tamamen orantısız buluyoruz. 20 yıldır, 500 çalışanı ve 60 ofisi olan bir aile şirketi olarak kiralama hizmetlerini teşvik ediyor ve büyük ölçüde özel şahıslardan oluşan bir sektörü profesyonelleştiriyoruz. Hizmetlerimiz yasalara tamamen uygundur: 30.000'den fazla sözleşmeden 20 yılda sadece üç dava aldık ve hepsi lehimize sonuçlandı. Doğru yolda olduğumuza inanıyoruz.

Bakanlığın şirketinize bu kadar önem vermesini neye bağlıyorsunuz?

Başlangıçtan beri hedefimiz, konut politikaları hakkında şeffaf yorumlar sunarak piyasada daha fazla arz ve istikrar yaratmaktı. Konut kiralama sektöründe faaliyet gösteren özel bir şirketiz. Fiyat tavanı gibi önlemleri eleştirdik ve AB, AIReF (Mali Sorumluluk Bağımsız Otoritesi) ve İspanya Merkez Bankası gibi kuruluşlarla iş birliği yaptık. Hem kiracılar hem de ev sahipleri için istikrarlı bir yasal çerçevenin savunuculuğunu yapıyoruz. Ne yazık ki, Barselona'daki durumda görüldüğü gibi, hükümeti eleştirmek bize karşı saldırılara yol açıyor.

Sadece üç dava açtıklarını ve kararların da hizmetlerinin gönüllü ve yararlı olduğu iddiasını desteklediğini, ancak kiracıların böylesine sınırlı bir pazarda neredeyse hiç alternatifi olmadığı düşünüldüğünde gerçekten gönüllü ve yararlı oldukları iddiasının doğru olup olmadığını belirtti.

Bu hükümet arz sorununu yaratıyor. Fiyat kontrolleri, hukuki kesinliğin eksikliği ve yatırımcılara yönelik saldırılar, mevcut mülk sayısını önemli ölçüde azaltıyor. Böyle zamanlarda, Alquiler Seguro (Güvenli Kiralama) her zamankinden daha gerekli. Piyasayı analiz ediyor ve birçok ev sahibinin suistimallerini görüyoruz: kiracılar güvensiz, kira sözleşmeleri sona erdiğinde ne olacağından emin değiller ve çok az konut mevcut. Bu nedenle, daha fazla kiralık mülkün yaratılmasını ve kiracılar ile ev sahipleri arasında pazarlamadan sorunların çözümüne kadar profesyonel ve dostane bir ilişkinin kurulmasını teşvik ediyoruz. Bizimki gibi daha fazla şirket olsaydı, daha fazla arz olurdu ve kiralama sorunu çözülebilirdi.

Kendilerini konut sorununun çözümünün bir parçası olarak mı görüyorlar?

Çözümün bir parçasıyız. İspanya'da 30.000'den fazla evi yönetiyoruz ve bu evlerde 30.000 aile yaşıyor. Şimdiye kadar sadece üç dava aldık ve hepsi lehimize sonuçlandı. Bize yöneltilen iddia edilen şikayet, nispeten bize zarar vermek isteyen biri tarafından yönlendirilmiş gibi görünüyor.

Çok şeffaf olmadıkları yönündeki yaygın algıyı neye bağlıyorsunuz?

Tüketicileri koruduğunu iddia eden gruplar var, ancak gerçekte sübvansiyonlar ve davalar yoluyla maddi kazanç elde etmenin peşindeler. Gayrimenkul sektöründe ise bu durum, devlet müdahalesinin yarattığı krizle daha da kötüleşiyor. En görünür ve şeffaf olduğumuz için saldırıya uğruyoruz, diğerleri ise gizlice faaliyet gösteriyor. Böylesine parçalanmış bir pazarda, saldırılar her zaman en fazla görünürlüğe sahip olanları hedef alıyor.

Bakanlığa itiraz edeceklerini açıkladılar.

Elbette. Gizlilik ihlali nedeniyle dava açtık ve ihtiyati tedbir talep ettik, çünkü bilgileri sızdıran Bakanlıktı. Bu dava hala mahkemede ve sorumluluk onlara ait olacak.

Bakanlığın soruşturmasının işletmeniz açısından müşteri kaybı veya müşterilerinizin arasında huzursuzluk gibi bir etkisi oldu mu?

Elbette, herhangi bir medya fırtınası ekibimiz için zorlu bir süreç, ancak iletişim departmanımız sayesinde kiracılar ve ev sahipleri oldukça bilgili. 20 yılda kiracılardan sadece üç dava aldık ve hepsini kazandık. %80'i hizmetlerimizi kullanıyor ve kullanmayanlar da ev sahipleriyle doğrudan ve sorunsuz bir şekilde iletişim kurabiliyor; yasalara harfiyen uyuyoruz. Mevzuat değişiklikleriyle ilgili belirsizlik, ev sahiplerinin giderek daha fazla Alquiler Seguro'ya yönelmesine, kamulaştırma, kira kontrolü veya kısıtlamalara karşı teminat aramasına ve "Sen benim yerime yönet" demesine neden oluyor. Hem hissedarlar hem de 560 çalışan ve yönetim ekibi rahat. Bizi güç kötüye kullanmakla suçlamak anlamsız; İspanya'daki üç milyon evden yaklaşık 30.000'ini, yani pazarın sadece %1'ini yönetiyoruz.

En sık karşılaşılan suçlamalardan biri, kiracıların önceden bilgisi veya yeterli şeffaflık olmadan kiraları güncellemek için kendi endekslerini kullanmalarıdır. Bunun nasıl çalıştığını açıklayabilir misiniz?

2015 tarihli Ekonomi Endeksinin Kaldırılması Hakkındaki Kanun, farklı sektörler için özel endekslerin oluşturulmasını teşvik etti. Kira piyasasının, piyasa gerçeklerini yansıtan ve yalnızca Tüketici Fiyat Endeksi'ne (TÜFE) bağlı olmayan kendi endeksine ihtiyacı vardı. Böylece, Idealista ile ortaklaşa geliştirilen ve mevcut mülklerin temsili bir örneğine dayanan ARCA endeksi doğdu. Sertifikalı bir algoritma kullanılarak güncelleniyor ve sonuçları aylık olarak şeffaf bir şekilde yayınlıyoruz. Şeffaflık hükümeti rahatsız ediyor gibi görünse de, ARCA'nın geçmiş verileri, güncellemeleri piyasaya dayandırmanın harici endeksler kullanmaktan daha sağlıklı olduğunu gösteriyor.

Kira fiyatlarının artmasında özel aracıların rolü nedir?

Herhangi bir piyasada, bilgi eksikliği aracılar yaratır. Finans piyasasında bu düzenlemelere tabidir; gayrimenkul piyasasında ise düzenlemeler yalnızca belirli eylemleri kısıtlar. Aracının rolü arz ve talebi eşleştirmektir. Peki sorumlu kim? Bu, mesajı ileteni suçlamak gibi bir şey. Asıl sebep, çok yüksek talep karşısında arz eksikliğidir. Aracı arzı yok etmez; aksine, daha fazla işlem yaratmak için daha fazla arza ihtiyaç duyar. Piyasa, İspanya'daki arzın %97'sinin müstakil evlerden geldiği düşünüldüğünde, ev sahibini şeytanlaştıran ideolojik bir önyargıyla analiz ediliyor. Bizim durumumuzda, yönettiğimiz mülklerin %95'i özel şahıslara ait. Bu, "ev sahibi kötü adamdır" söylemiyle çelişiyor. Dahası, Covid salgını sırasında büyük bir dayanışmaya tanık olduk: birçok ev sahibi kira ödemelerinden feragat etti veya vakfımız aracılığıyla diğer kiracılara yardım etti.

Yeni Konut Kanunu hakkında ne düşünüyorsunuz?

Ekonomik açıdan bakıldığında, bunun aşırı olduğunu düşünüyorum. Ürettiği olumsuz etkilerin aslında amaçlanan etkiler olup olmadığı konusunda şüpheler uyandırmaya başlıyor. Konut sorununun çözümünün arzı artırmakta yattığını biliyoruz. Bunun için dört şeye ihtiyaç var: arazi, inşaat şirketleri, izinler ve finansman. Bol miktarda arazi ve inşaat şirketi var. Sorun nerede? İzinlerde. Belediye meclisleri ve bölge yönetimleri süreci hızlandırmaz veya kentsel gelişim planlarını onaylamazsa, hiçbir konut inşa edilmeyecek. Finansmana gelince, vergilerin kaldırılması, teşviklerin oluşturulması ve oranların düşürülmesi gerekiyor, ancak buna ilgi yok; bu politik bir sorun. Arazi ve finansmanın serbestleştirilmesini ele almayan hiçbir önlem hiçbir şeyi çözmeyecektir. Bu arada, fiyatları sınırlamak veya yeni konutların %30'unun sosyal konut olmasını zorunlu kılmak açıkça utanç verici.